En los tiempos que corren es fácil que tengamos recurrir a una vivienda que tengamos alquilada, cuando por causas de divorcio, por necesidad para nuestros hijos, padres o por causas económicas necesitemos habitarla. E
El problema radica, sí la tenemos alquilada, y como bien es sabido el contrato obliga cinco años al arrendador, no así, al arrendatario, que su obligación es establecida por los períodos de la duración del contrato, normalmente un año.

Pues bien, a diferencia de la reforma efectuada en la Ley de Arrendamientos Urbanos en el mes de noviembre de 2009, antes no había forma de pedir al inquilino que nos dejase la vivienda por necesidades personales, sólo nos quedaba el que se apiadara de nosotros y se buscase otra vivienda, ahora con la nueva reforma, tenemos la posibilidad de regular en el contrato este extremo.

¡Ojo¡ si no lo ponemos expresamente en el contrato, no tendremos esta posibilidad, así queda regulado en la Ley, es decir que tenemos que dejar constancia de ello en una de las cláusulas del contrato, en la cual se dirá:

“no habrá prorroga obligatoria del contrato cuando el arrendador necesitara la vivienda para sí, para sus familiares en primer grado o para su el cónyuge.

El art. 9. 3 de la LAU especifica que en cuanto al parentesco será tanto de consaguinidad o por adopción, es decir, hijos y padres solamente,(se excluyen hermanos, primos, etc) por parentesco de sangre como por adopción, o para su cónyuge cuando haya habido sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, aquí aclarar, que deberá haber habido juicio y sentencia, si falta esto, no cumpliríamos el requisito expuesto, no nos vale estar en tramites de divorcio o nulidad, es claro el precepto en señalar la sentencia firme.

En cuanto a la penalización para el propietario- arrendador, en el caso de no ocupar la vivienda, deberá de cumplir lo siguiente:

1. Ocupar la vivienda dentro de los tres meses siguientes a la extinción del contrato o cuando la queden libre los inquilinos, esta ocupación será efectiva cuando se haga por el arrendador, hijos, padres o cónyuge con sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
2. Si no se ocupa el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda, por un nuevo período de cinco años, es decir, que si no se ocupa, y del anterior contrato quedaba un año, por ejemplo, se prorroga automáticamente el nuevo plazo a cinco años con las condiciones existentes en el anterior contrato.
3. Indemnizará al inquilino en caso de no ocupación de la vivienda con los gastos ocasionados, entendemos aquí los gastos de la mudanza, podíamos entender los demás ocasionados por el desalojo de la vivienda, gastos de resolución de contrato de la nueva vivienda con las penalizaciones correspondientes, etc, o podríamos optar por la indemnización a cargo del arrendador del importe de la renta de los años que restasen de completar los cinco obligatorios para el arrendador, el inquilino tiene la potestad de decidir la penalización a cumplir.

Concluyendo, podemos afirmar que en principio:

1. Si el contrato es anterior al 23 de diciembre de 2009, no podremos recuperar la vivienda si nos hace falta, hasta la finalización del contrato, cinco años obligatorios para el arrendador o que se llegue a un acuerdo con el inquilino para que abandone antes la vivienda.
2. Si no queda expresamente recogido este supuesto en el contrato, no podremos llevar a cabo la rescisión de contrato de alquiler
3. Tampoco nos dice la Ley con cuanto tiempo tenemos que comunicar en este caso al inquilino que tenemos necesidad de ocupar la vivienda alquilada, entenderemos que será como mínimos de un mes.
4. No se dice nada en cuanto a las parejas de hecho, o separadas, ¿se hará por analogía?, o limita este derecho a los matrimonios con sentencia firme de separación y a los reconocidos judicialmente como nulos, ¿entendemos con esto que las parejas de hecho o separados no tienen posibilidad de rescisión del contrato por necesidad?

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En los casos de arrendamiento de un local si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.

Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción

La cesión del contrato es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona, mientras que el subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza.

En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local)

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Actualmente los arrendamientos rústicos se rigen por la ley de 26 de noviembre de 2003 con las modificaciones introducidas por la ley 26/2005, de 30 de noviembre.

Dicha ley se aplica a todos los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta, también se considerarán arrendamientos rústicos los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de la ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan acordado.

Los elementos personales del contrato son:
- El arrendador. Podrá serlo cualquier persona física o jurídica.
- El arrendatario. A diferencia de épocas pasadas no se necesita ser agricultor profesional, por tanto podrán ser arrendatarios cualquier persona física o jurídica, éstas últimas siempre que en su objeto social incluya el ejercicio de la actividad agraria.

También podrán serlo las entidades y organismos de las Administraciones Públicas que están facultados para la explotación de fincas rústicas.

En cuanto a los elementos reales:
- El objeto de arriendo debe ser finca rústica o explotación agraria, ganadera o forestal.
- Precio o renta. Se fija libremente entre las partes.

Si el precio se fija en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año.

Existen determinadas cantidades asimiladas a la renta, así todas las cantidades que hubiera de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento en que las haya satisfecho, el impago de dichas cantidades equivaldrá al impago de la renta.

En cuanto a los elementos formales:
Dichos contratos deberán constar siempre por escrito.
Se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.

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El contrato de préstamo es aquel por el cual una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso se denomina préstamo.

En cuanto al préstamo de dinero u otra cosa fungible, el prestatario ( persona que recibe el préstamo) adquiere su propiedad, y está obligado a devolver al acreedor otro tanto de la misma especie y calidad.
En el contrato de préstamo sólo se deberán intereses si están expresamente pactados, a este respecto el prestatario (persona que recibe un préstamo) que paga intereses sin estar estipulados, no puede reclamarlos ni imputarlos al capital.

Debido a las importantes consecuencias que nos puede acarrear este tipo de contrato es conveniente conocer exactamente nuestros derechos y obligaciones, así como las causas de resolución de este contrato, por eso nos deberemos asesor por profesionales en la materia.

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El congreso ha aprobado el Desahucio express que agilizara sus tramites pudiendo realizarse en 15 dias sin necesidad de posteriores tramites,
Lo que se intenta conseguir con esta medida es proteger a los arrendadores de los inquilinos morosos y una vez que se produzca el impago de las rentas que el desahucio se haga de manera mas agil y no se extienda en el tiempo y de este modo poder disponer de la vivienda lo mas rapido posible.

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A la hora de arrendar un local para establecer un negocio se nos pueden plantear algunas dudas, entre las más importantes cabe destacar las siguientes:

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Debido a la situación económica es cada vez más usual arrendar una vivienda, por no poder hacer frente a los gastos que supone la adquisición en propiedad de la misma.
Si bien a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento debemos tener en cuenta una serie de cuestiones de gran importancia, y evitar así problemas futuros.
En el contrato de arrendamiento no deberá faltar entre otras las siguientes cláusulas:

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Centrándonos en el tema de los gastos, hay que diferenciar entre los que corresponden al arrendatario y al arrendador:

Gastos del arrendatario (inquilino):

1. Deberá abonar los gastos derivados de servicios con que cuente la vivienda arrendada que se puedan individualizar por aparatos contadores, tales como agua, luz, gas.

2. El arrendatario también deberá abonar los gastos originados por pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, tales como el cambio de pomos de las puertas, enchufes…

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El contrato de compraventa es aquel contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

Por todo ello es elemento esencial del contrato de compraventa el precio, entendido como la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa.

Este precio debe cumplir unos determinados requisitos para que la compraventa sea válida.
Dichos requisitos son los siguientes:
1. El precio debe ser verdadero o real y por ello no podrá ser ficticio o simulado.
2. El precio debe ser determinado; es decir, cierto.
3. El precio debe ser en dinero o signo que lo represente.

Junto a estos requisitos ha existido discusión acerca de si el precio debe ser justo o no.

Actualmente se considera que el precio no tiene que ser justo( en cuanto al valor real de la cosa vendida en el mercado), por tanto la venta será válida aunque exista desproporción entre el valor de la cosa y el precio asignado en la venta, siempre que el precio cumpla los demás requisitos dichos anteriormente.

Si bien, debido a la actuación del Estado en cuanto a la fijación de precios se nos puede plantear la cuestión de si es válida la venta con un precio superior al fijado por el Estado, esta venta será totalmente válida y sólo podrá dar lugar a las correspondientes sanciones administrativas oportunas.

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Cuando existe una copropiedad en cualquier momento todo copropietario puede poner fin a dicha situación, vendiendo la parte que le corresponde.

Si bien en dicha venta la elección del comprador no es totalmente libre por parte del vendedor, ya que la ley obliga al vendedor (copropietario ) a ofrecer la venta al otro copropietario, esto se denomina jurídicamente: tanteo.
Si el vendedor no comunica su propósito de vender la finca al otro copropietario, y por ello la venta se realiza con un tercero, el copropietario privado del derecho de adquirir la vivienda con preferencia, podrá ejercitar su derecho de retracto legal.

Dicho retracto legal consiste en poder ocupar la posición del comprador abonando a éste los gastos realizados con ocasión de la venta.

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