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Qué pasa cuando dejo de pagar una hipoteca

15 noviembre 2012 | Bancario, Juridico

Desde aquí lo vamos a explicar es que pasa cuando dejo de pagar una hipoteca,a raíz de esta noticia del Norte de Castilla

Es largo pero merece la pena o eso creemos

En primer lugar el banco te llamara para ver que pasa
En segúndo lugar te enviará una carta para advertirte de que pagues
Y por ultimo acudira a la via judicial, e interpondra una demanda por reclamancion de cantidad.

Ante esta demanda podemos hacer dos cosas
a) Contestar
b) No contestar

En ambos casos, habrá un juicio se dictara sentencia en la que fijará si la cantidad reclamada es pertinente o no.

Si la sentencia fija, que se debe esa cantidad, hay un proceso voluntario para pagar la deuda, si no se paga voluntariamente, se produce la ejecución de la sentencia

Ejecutar la sentencia significa, que como no pagas voluntariamente, te obligan o te intentar obligar a que pagues.

Para eso revisarán tus cuentas corrientes para ver si tienes dinero, si tienes nomina, y si no tienes nada, intentarán cobrarse con la casa.

Primero pedirian una notacion del embargo en la casa en el registro de la propiedad

Segundo. Pediran que se valore o tase la casa

Tercero. Se fija la subasta, dia y hora

Cuarto. Quien quiera pujar tiene que cumplir los requisitos de la Lec. Art 644

Quinto.-La Adjudicación
Aquí hay 2 posibilidades:
A) Que se adjudique quien vaya a la puja por un importe superior al 50% del valor de tasacion
b)Que No acuda nadie y entonces vamos al segundo supuesto, en el que ejecutante esto es el banco, tiene dos opciones
1.-Adjudicarse el inmueble por un 50% del valor de tasacion
2.-Aceptar el bien, como daccion en pago y darse por saldado

Pues bien aquí es donde radica la problemática, ya que es el ejecutante sea un particular o un banco el que decide, si quedanose con el piso se da por saldado o el contrario, se adjudica el inmueble por el 50% del valora de tasacion y ademas le reclama cantidades hasta cubrir lo que falta.

En fin que lo mejor si dejas de pagar una hipoteca es llamar a tu banco y reenegociar la hipoteca, y si ves que no vas a poder pagar la hipoteca, dejar de pagar cuanto antes, sabiendo siempre tus circunstancias personales.

Por eso antes de comprarse una casa hay que:

a) Ver si es mejor vivir de alquiler o comprar( viviendo de alquiler te evitas todos estos problemas)
b) Ver si la compra la casa casado o soltero, y si la compramos siempre en separacion de bienes, y que la compre uno de los dos, no los dos

En cuanto al codigo de buenas practicas de los bancos

Codigo buena conducta desahucios. Real decreto 9 marzo 2012. publicado boe 10 marzo 2012

Para poder acogerse a esta última y desesperada medida, las familias deberán estar en lo que el Gobierno ha denominado el “umbral de riesgo de la exclusión social”. Las condiciones son estas:
Artículo 3. Definición del umbral de exclusión.
1. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

A quien se aplica

La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:
a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.
Y lo que permite es

• Carencia en la amortización de capital de cuatro años, es decir sólo pagar intereses

Se amplía el plazo de pago hasta 40 años desde el momento de la contratación

Se reduce el tipo de interés a Euribor + 0,25%
Lo que hace que en la practica sea muy difícil, poder acceder a este condigo de buenas prácticas

Pero que puedo hacer para evitar el desahucio en una casa, que compre hace tiempo

Pues bien, si no debes ninguna cuota, pero prevés, que en el futuro puedes dejar de pagar la hipoteca, tienes esta solución, OJITO, hay que cumplir una serie de requisitos

Y la solución viene recogida en el articulo 14 de la Ley de Arrendamientos urbanos y articulo 34 de la Ley Hipotecaria

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Artículo 34. ley hipotecaria
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente

Es decir que si sobre mi casa, constituyo un alquiler y meto a un inquilino podría evitar el desahucio, pero para ello :

  • Tiene que haber contrato de alquiler
    Tiene que haber facturas del contrato de alquiler
    Tiene que haber justificantes bancarios del abono del alquiler

Y ademas por supuesto, el dueño de la casa, no puedo vivir en esa casa, puesto que sino es fraude de ley.

Así que mucho ojito si hacemos esto a como lo hacemos.

Ojito esto no vale para las personas que han dejado de deber un cuota, y hacen esto, porque hay fraude de ley.

Solo espero que os sirva a todos y que os ayude a paliar la situación que sufráis

Pero viendo esto, siempre recomendamos

a) No comprar casa, sino vivir de alquiler. No te afecta el Euribor, los derrumbes, las derramas o el Ibi, Si eres hombre, y te divorcias, con la actual ley, no te llevaras sustos
b) Casarte siempre en separación de bienes, así cada uno si adquiere deudas le afectan a el y no al matrimonio

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